Faire construire sa maison : la capacité d’emprunt et l’apport personnel
Vous prévoyez de faire appel à un constructeur de maisons individuelles pour votre projet. Vous allez devoir programmer votre investissement immobilier pour qu’il soit en adéquation avec votre projet de construction de maisons individuelles en Ile-de-France. Quel est votre capacité d’emprunt ? Quel est le montant de votre apport personnel ?
Les experts Maison LOL vous guident et vous accompagnent dans la réalisation de votre projet.
Qu’est-ce que la capacité d’emprunt ?
C’est un des éléments les plus importants à prendre en compte dans votre projet de crédit immobilier car il va déterminer les conditions octroyées par un organisme bancaire. La capacité d’emprunt correspond au montant que la banque va vous permettre d’emprunter pour réaliser votre projet.
Elle est aussi désignée « capacité d’endettement », cette capacité d’emprunt est composée du taux d’endettement et du reste à vivre.
Comment est calculé le taux d’endettement ?
Le taux d’endettement est la part des revenus qui est consacré au remboursement des charges financières comme le remboursement du prêt immobilier. Cette part est exprimée en pourcentage.
Le calcul se fait, en additionnant d’un côté toutes les charges fixes et en additionnant d’un autre côté tous les revenus mensuels du foyer. Ensuite, il suffit de diviser le montant total de ses charges par le montant total des revenus et d’en multiplier le montant par 100. Le taux maximum d’endettement ne doit pas dépasser les 35% assurance comprise.
Pour son calcul, les organismes bancaires prennent en compte plusieurs paramètres :
- Les revenus nets, au moment de la demande de prêt.
- Le montant de vos charges (les mensualités de crédit en cours, le loyer, les charges concurrentes…).
- La durée du prêt : plus la durée de remboursement est longue plus le taux d’emprunt est élevé.
Qu’est-ce que « le reste à vivre » ?
Le « reste à vivre » correspond à la somme à la disposition des emprunteurs après s’être acquitté de l’ensemble de ses charges. Le prêt n’est pas accordé si le montant du « reste à vivre » est insuffisant pour permettre au foyer de vivre et d’assurer ses dépenses courantes (factures, alimentation…).
Les critères des banques sur le « reste à vivre » dépendent en grande partie de la localisation. A Paris ou dans la région parisienne, le reste à vivre va être différent des autres régions de France.
En effet, les banques jugent qu’à Paris, les emprunteurs doivent avoir un « reste à vivre » plus important. De même, les exigences ne seront pas pareilles selon la composition du foyer : célibataire, en couple sans ou avec enfants.
Les banques appliquent leurs propres critères et méthodes d’évaluation des dossiers. Une banque peut refuser un emprunt alors qu’une autre peut le valider.
C’est pourquoi, il faut faire appel à plusieurs établissements bancaires au moment de votre recherche d’un crédit immobilier.
L’apport personnel est-il indispensable pour votre crédit immobilier ?
Avec la capacité d’emprunt, l’apport est un des éléments principaux de la capacité d’achat immobilier. L’apport personnel représente le montant dont dispose l’emprunteur en dehors du crédit.
C’est l’investissement, dont est en mesure de mettre l’emprunteur pour son achat immobilier.
Quel apport personnel pour acheter ?
En règle générale, l’apport personnel en immobilier doit correspondre au moins à 10% de la somme totale empruntée. C’est une base imposée dans la plupart des établissements bancaires.
En fonction des organismes prêteurs, le montant demandé peut aller de 10 à 20 % de la somme quand le contexte immobilier est positif. Dans cette période de marché tendu, les banques peuvent être amenées à vous demander un apport personnel, plus conséquent, jusqu’à 40%.
L’apport personnel d’achat immobilier idéal est de 30%.
Quels sont les avantages d’un bon apport personnel ?
L’apport personnel n’est pas une condition pour obtenir un prêt immobilier, même s’il est vivement conseillé, c’est un levier de négociation auprès de votre banque.
Un apport personnel élevé va vous mettre en position de force pour obtenir un meilleur taux de crédit ou baisser les dépenses annexes (frais de dossier, coût de l’assurance emprunteur…).
Cet apport, plus important, va vous permettre de négocier à la hausse votre taux d’endettement maximum afin d’emprunter plus ou sur une plus courte durée.
C’est une preuve de vos capacités financières à assumer l’achat d’un bien immobilier qui conduit la banque à vous donner sa confiance et à vous prêter la somme nécessaire à votre projet.
N’hésitez pas à contacter un de nos experts de Maison LOL pour votre projet de construction de maisons individuelles en Ile-de-France. Nous sommes à votre écoute et prêt à vous accompagner.